Передати житло в оренду може його власник, від імені якого може діяти представник, що наділений відповідними повноваженнями, а також особи які правомірно володіють житлом (орендар, управитель), яких власник наділив повноваженнями передавати житло в оренду. Тому найперше, що потрібно зробити перед укладенням договору оренди – це впевнитись, що перед вами дійсно власник житла або уповноважена ним особа.

Правовстановлюючими документами на об’єкт нерухомості можуть бути свідоцтво про право власності на об’єкт нерухомості, свідоцтво про право на спадщину з відміткою про державну реєстрацію права власності, витяг з державного реєстру речових прав тощо. Порівняйте дані паспорту орендодавця з даними правовстановлюючих документів власника. Зробіть копії його документів для себе.

У разі, якщо квартира перебуває у спільній власності декількох осіб, то передача квартири в оренду одним із власників можлива лише з письмового дозволу інших співвласників.

«Для того, щоб пересвідчитися в актуальності наданих правовстановлюючих документів, можна отримати інформаційну довідку з Державного реєстру речових прав на нерухоме майна, де вказується інформація про власника та наявність будь-яких обтяжень на нерухомість, – розповідає помічник адвоката АБ «Ципін і партнери» Діана Сопіна. – Проте, якщо право власності на квартиру зареєстроване до 2013 року, є вірогідність, що в реєстрі цієї інформації не виявиться, адже він почав функціонувати тільки з 2013 року. В такому випадку інформацію про власника можна отримати в БТІ за місцезнаходженням житла».

Що зазначати у договорі

Згідно із статтею 638 Цивільного кодексу України  договір є укладеним, якщо сторони в належній формі досягли згоди з усіх істотних умов договору. Відповідно до статті 811 цього кодексу договір найму житла укладається у письмовій формі.

Для договору оренди житлових приміщень передбачено такі істотні умови, як предмет договору та вартість користування. Також необхідно прописати строк дії договору. Якщо в договорі строк не буде зазначено, він вважається укладеним строком на 5 років.

Якщо договір оренди укладається на строк більше року, обов’язково треба зазначити перелік осіб, які проживатимуть з орендарем. У договорі також детально прописують права та обов’язки наймача і наймодавця, гарантії, підстави для його дострокового розірвання, умови пролонгації. Крім цього, в договорі оренди можна прописати порядок розрахунків, право суборенди,  порядок розрахунків за комунальні послуги, порядок здійснення ремонту квартири, описати стан квартири на момент укладення договору тощо.

Найчастіше питання, яке виникає під час підписання договору – чи обов’язково його потрібно засвідчувати нотаріально?

«Слід зазначити, що договір оренди житлових приміщень не підлягає обов’язковому нотаріальному посвідченню, він укладається у простій письмовій формі, однак за вимогою однієї зі сторін договір може бути посвідчений нотаріально, – говорить Діана Сопіна. – Нотаріальне посвідчення договору є обов’язковим тільки у випадку укладання договору оренди житла з викупом».

На який строк укладається договір

Згідно із статтею 821 Цивільного кодексу, якщо у договорі строк не встановлений, договір вважається укладеним на п’ять років.

Також необхідно передбачити порядок та умови продовження дії договору оренди та переважне право орендаря на отримання цього приміщення на новий строк. Якщо договір оренди, укладається на строк, менший за 1 рік, орендар не має переважного права на укладання договору оренди на новий строк.

Не пізніше ніж за три місяці до завершення строку договору найму житла наймодавець може запропонувати наймачеві укласти договір на таких же або інших умовах чи попередити наймача про відмову від укладення договору на новий строк. Якщо наймодавець не попередив наймача, а наймач не звільнив помешкання, договір вважається укладеним на тих же умовах і на такий же строк.

У разі продажу житла, яке було предметом договору найму, наймач має переважне перед іншими особами право на його придбання (тільки якщо договір оренди укладено на строк більше 1 року).

 Розірвання договору

Згідно із частиною першою статті 825 Кодексу наймач має право за згодою інших осіб, які постійно проживають разом з ним, у будь-який час відмовитися від договору найму, письмово попередивши про це наймодавця за три місяці.

Якщо наймач звільнив помешкання без попередження, наймодавець має право вимагати від нього плату за користування житлом за три місяці, якщо наймодавець доведе, що він не міг укласти договір найму житла на таких самих умовах з іншою особою. Наймач має право відмовитися від договору найму житла, якщо житло стало непридатним для постійного проживання у ньому.

«Договір найму житла може бути розірваний за рішенням суду на вимогу наймодавця у разі невнесення наймачем плати за житло за шість місяців, якщо договір не встановлює триваліший строк, а при короткостроковому наймі – понад два рази. Або якщо відбулося руйнування або псування житла наймачем або іншими особами, за дії яких він відповідає», – розповідає помічник адвоката.

Як бачимо, законодавство досить чітко визначає умови надання житла в оренду та права обох сторін. У будь-якому разі, перш ніж підписувати договір, проконсультуйтесь зі своїм юристом. Адже ваш підпис на договорі, навіть якщо він не засвідчений нотаріально, визначає ваші цивільні обов’язки перед іншою стороною і матиме значення у суді.