Сайт перебуває у стадії розробки
АДВОКАТСЬКЕ БЮРО «ЦИПІН І ПАРТНЕРИ»

З появою електронного реєстру прав з’явились ділки, які шляхом маніпуляцій з відомостями в ньому незаконно заволодівають чужим майном. Про рейдерство за участі державних реєстраторів та про судову практику розгляду таких справ розповідає адвокат АБ “Ципін і партнери” Марина Суткович 

Адвокат наголошує, що відповідно до ст. 41 Конституції України кожен має право володіти, користуватися і розпоряджатися своєю власністю. Ніхто не може бути протиправно позбавлений права власності. Право приватної власності є непорушним. ​Водночас через велику значимість нерухомого майна для цивільного обороту та обов’язок держави забезпечувати непорушність права власності, була введена державна реєстрація речових прав на нерухоме майно.

​Здійснюючи державну реєстрацію, держава гарантує об’єктивність, достовірність та повноту відомостей про зареєстровані права на нерухоме майно та їх обтяження (ст. 3 Закону №1952-IV).

“Без дотримання цих принципів мета державної реєстрації не буде досягнута – через прогалини і недостовірність даних у великому масиві прав на нерухоме майно неможливо буде встановити ланцюг ряду подій відчуження та обтяження майна, держава та учасники цивільних правовідносин не будуть володіти достовірною інформацію про належність прав на нерухоме майно, їх обтяження, виникне можливість для обходу закону та неправомірного відчуження майна, інших змін у правовому статусі майна, що призведе до рейдерства та інших проблем в цивільному обороті”, — наголошує адвокат

Звісно з появою електронного реєстру прав з’явились особи, які шляхом маніпуляцій з відомостями в ньому незаконно заволодівають чужим майном.

Спершу практика розгляду цих справ була проста і зрозуміла. Постраждалий власник звертався до адміністративного суду з позовом про визнання протиправним та скасування рішення державного реєстратора.

“Для того, щоб відомості про права були об’єктивними, достовірними та повними на державних реєстраторів покладено ряд обов’язків, які вони повинні неухильно виконувати під час реєстрації прав. Наприклад, вивчити виключно оригінали правовстановлюючих документів та встановити їх достовірність, направляти запити до БТІ, якщо право власності виникло до 2013 року, встановити відсутність суперечностей між заявленим та вже зареєстрованими в реєстрі речовими правами на нерухоме майно”, — розповідає Марина Суткович

Вважалось, що предметом розгляду таких справ були владні, управлінські рішення державного реєстратора щодо державної реєстрації права власності, прийняті/вчинені відповідачем як суб’єктом владних повноважень. Обставинами, які підлягали доказуванню у таких категоріях справ, були виключно дотримання процедури розгляду та перевірки державним реєстратором документів, наданих заявником, та законність оскаржуваних рішень. Відтак спір належав до адміністративної юрисдикції. Власник прибирав запис про злочинця із реєстру і надалі спокійно користувався своїм майном.

Звісно недобросовісні особи не були позбавлені права ще раз звернутись до реєсторатора з тими ж документами, проте це вже складніший шлях. Державний реєстратор, що працює законно, ніколи безпідставно не зареєструє право власності, а пошуки нового “чорного” реєстратора можуть бути не успішними або проваленими під пильним оком правоохоронних органів, до яких звернувся власник.

У період 2018-2019 років Верховний Суд був нестабільний у своїх висновках, та згодом прийшов до ряду новел.

По-перше, оскарження рішення про державну реєстрацію права власності не є публічно-правовим спором, оскільки безпосередньо пов’язане із захистом цивільного права. До такого висновку прийшов Верховний Суд в постанові від 15.05.2019 року у справі №522/7636/14-ц. Тепер ці справи є цивільними або господарськими, залежно від суб’єктів спору.

По-друге, відповідачем у цих справах більше не є державний реєстратор.

Так, Велика Палата Верховного Суду, у постановах від 4 вересня 2018 року в справі №823/2042/16 та від 2 жовтня 2018 року в справі № 911/488/18, прийшла до висновку, що “державній реєстрації підлягає саме заявлене право і державна реєстрація права здійснюється суб’єктом державної реєстрації прав не за власною ініціативою, а на підставах, встановлених законом, зокрема, на підставі заяви про державну реєстрацію прав, поданої особою, за якою здійснюється реєстрація права. Тобто, відносини у сфері державної реєстрації речового права виникають саме між суб’єктом звернення за такою послугою та суб’єктом, уповноваженим здійснювати відповідні реєстраційні дії. Якщо ж, на думку позивача, саме в результаті державної реєстрації права власності за третьою особою — суб’єктом звернення — за такою послугою порушується (не визнається, оспорюється) право власності позивача, то має місце спір позивача про цивільне право з цією особою, яка і має бути належним відповідачем у спорі про скасування запису про проведену державну реєстрацію речового права за особою, адже наслідки вирішення такого спору судом безпосередньо впливають на зміст та стан речового права саме цієї особи”.

Думка Верховного Суду, що основою проблемою є саме зміст та стан речового права й ініціював порушення права власності претендент на чуже майно, звісно має підґрунтя та логіку.

“Однак, як же бути з державним реєстратором? Суд не повинен знімати з державного реєстратора відповідальність за проведення державної реєстрації за документами, що не відповідають закону. Згідно вимог закону державний реєстратор, як представник держави, повинен виконати набір дій, що дозволяють забезпечити об’єктивність, достовірність та повноту відомостей про зареєстровані права. Ґрунтуючись на ст. 124 Конституції України про поширення юрисдикції судів на всі правовідносини, що виникають у державі, позивач не повинен бути позбавлений права вимагати від державного реєстратора сумлінного виконання своїх обов’язків. Та Верховний Суд змістив акцент із дій державного реєстратора на правові підстави реєстрації права власності” — наголошує адвокат

Не всі судді Великої палати згодні з такою позицією. Зокрема, у вищенаведених справах викладена окрема думка незгодного судді.

По-третє, першочергово перед встановленням незаконності державної реєстрації має встановлюватись правомірність правових підстав набуття такого майна.

У постанові Великої Палати Верховного Суду від 2 жовтня 2019 року в справі №807/137/18 викладена позиція, що “саме лише скасування державної реєстрації права, належного одній особі, за заявою іншої особи не дозволяє остаточно вирішити спір про право між цими особами без з`ясування правомірності правових підстав набуття такого майна, що має наслідком невиконання основного завдання судочинства”.

“Тож якщо до Вас прийшли рейдери, оскарження самої реєстраційної дії є недостатнім. Для того, щоб ви мали змогу захистити свої права, тепер ви вимушені розібратись, які ж документи вони підробили для того, щоб правильно заявити відповідну вимогу в суді”, — підсумовує адвокат Марина Суткович

ТЕЛЕФОНУЙТЕ:
(044) 228 63 69

БАЖАЄТЕ, ЩОБ МИ
ЗАТЕЛЕФОНУВАЛИ ВАМ?